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进入汛期以来，

我国多地出现特大暴雨及洪水灾害，

(资料图片仅供参考)

严重危害人民群众的生命财产安全。

暴雨、洪水造成房屋损坏，

由谁来承担损失后果？

可否向保险公司申请理赔？

暴雨引起房屋渗漏水，责任谁来担?

当事人可采取什么样的措施

尽可能减少经济损失？

……

下面，京小槌和您聊一聊关于房屋的这些事儿。

Q1

购买的房屋因暴雨、洪水灾害等不可抗力损毁、灭失，由谁来承担损失后果？

在买卖关系中，法律规定按照标的物是否交付来界定风险转移。

在房屋买卖合同关系中，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

故，如双方当事人无特别约定，灾害发生时如果出卖人已经将房屋交付给买受人的，则房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；如果没有交付的，则出卖人承担房屋毁损、灭失的风险。

法条链接

1.《民法典》第六百零四条：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

Q2

暴雨、洪水致房屋受损，就购买的房屋财产类保险向保险公司申请理赔时，应注意哪些事项？

首先，投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。

其次，保险报案时，向保险人提供与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料，比如事故证明、受损照片、房产证等理赔材料。

第三，核实财产保险合同保障范围，明确合同约定的投保房屋财产类保险是否包含相关受损的保险责任，若保险合同保障范围均包含，且无责任免除事项，则保险公司应按照合同约定予以赔付。

法条链接

1.《保险法》第二十一条：投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外。

2.《保险法》第二十二条：保险事故发生后，按照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。

保险人按照合同的约定，认为有关的证明和资料不完整的，应当及时一次性通知投保人、被保险人或者受益人补充提供。

3.《保险法》第二十三条：保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定；情形复杂的，应当在三十日内作出核定，但合同另有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人；对属于保险责任的，在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内，履行赔偿或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的，保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。

保险人未及时履行前款规定义务的，除支付保险金外，应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。

任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。

Q3

暴雨引起房屋渗漏水，责任谁来担？

如房屋发生渗漏水，应尽快查明渗漏原因，及时采取补救措施以尽最大可能减少损失。渗漏原因不同，承担责任的主体亦不同:

1.开发商

一般而言，房屋在质量保修期内发生渗漏水的，可要求开发商进行维修并承担相应赔偿责任。

2.相邻业主

若因相邻房屋原因（如装修不当、室内设施管理不善等）导致渗漏水造成损失的，可要求相邻业主及时排除妨碍、消除危险并赔偿相应损失。

3.物业公司

若渗漏点位于物业公司管理范围内的共有设备设施，物业公司应根据其过错程度承担修复与赔偿责任。若渗漏点在业主专有部分范围内，但物业公司未尽到义务的（如对外墙的养护），也可能需要承担一定的损害赔偿责任。

法条链接

1.《民法典》第一千一百六十五条:行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

2.《民法典》第一千一百六十七条规定：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

3.《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

Q4

因暴雨、洪水导致租赁房屋受损影响租户正常使用，租户可否向出租人要求减免租金、解除合同、承担违约责任？

因暴雨、洪水灾害造成租赁房屋受损，如在维修后房屋能正常使用的，承租人可以及时要求出租人进行维修或承担维修费用，并可就因维修影响正常使用，要求出租人减免租金。

如房屋毁损的情形严重致使合同目的不能实现的，承租人可以要求解除合同。但出租人无需承担违约责任。

法条链接

1.《民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

2.《民法典》第七百二十九条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

3.《民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

遇到暴雨等极端天气，公众应加强安全意识，提高防范和注意义务，自觉排查安全隐患，保护好自己的财产，亦避免对他人合法权益造成损害。若遭受损失，应注意及时留存、固定相关证据，以便通过法律途径，维护自身的合法权益。

供稿：西城法院

编辑：徐建龙 郭进

审核：刘小源